不动产权证登记过程中的秘密！99%的人都不知道！

来源：吉屋网发布时间：2017-05-27 11:44:48

买房，是许多人结婚前的重要一步。但是你知道不动产权证上名字的秘密吗？房产证（不动产权证）写上你的名字房子就一定有你的一份吗？婚后不动产权证上名字变动又有怎样的玄机？别急，听小编一一道来。

1、购房合同和贷款合同

购房合同是指根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

在购房合同上，写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，不动产证就登记给谁。

贷款合同是指以金融机构为贷款人，接受借款人的申请向借款人提供贷款，由借款人到期返还贷款本金并支付贷款利息的协议。

在按揭贷款合同上，只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和不动产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

2、不动产权证

《中华人民共和国不动产权证》，简称《不动产证》，也就是我们俗称的房产证。（早在2016年年底,全国大部分地区就已经不再颁发房产证,而改发不动产权证）

在不动产权证上面，只有一个人名字，要求是一人一证，名列前茅业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

3、房地产权共有（用）证

房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。

二

常见问题：房子到底归谁？

我们假设三种情况，分析一对儿小夫妻甲、乙可能会面临的关于房产证（不动产权证）的各种问题。

1、当证上只有一个人的名字时

（1）甲在同乙结婚前全款买了套房，这房子是甲的？

答案：肯定的。

根据新《婚姻法》规定，甲婚前全款买的房属于甲的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。所以，万一夫妻感情不和出现离婚，这套房子仍属于他一个人。

（2）结婚前，甲贷款买了套房。这房子还是甲的？

答案：那可不一定。

通俗说就是，结婚前甲买房，房产证（不动产权证）就他自己的名字，结婚后俩人一块生活还贷，万一俩人掰了，那房子怎么分，俩人是可以商量的。无法达成协议的话，法院可以判房子归甲，没还完的贷款成为甲的个人债务，共同还贷的钱和房子的增值则由甲补偿乙。

（3）婚后甲爸妈全款买房登记在甲名下，这房子肯定是他的？

答案：对。

《婚姻法》规定，婚后由一方父母出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与。离婚时，另一方无权要求分割。

2、证上写着两个人的名字时

（1）这房子是甲全款买的，这房子归他俩？

答案：不一定！

甲在同乙结婚后，利用婚前财产全款买了套房子，房产证（不动产权证）上写了两个人的名。但一旦他俩离婚，如果说乙没有证据能证明她买这房子时出了钱，在财产分割时，法官仍能判这房子归甲。

（2）甲乙俩人一起贷款买房子，房子属于俩人？

答案：是。

如果房子是甲婚前贷款买，婚后加上乙的名字，那婚后房子增值和共同还贷的部分除夫妻另有约定外，应视为共同财产。如果是婚后俩人凑*一起贷款，自然也视作共同财产。

（3）房子是甲的父母出钱买的，写了甲乙的名字，这房子属于他俩？

答案：如果没有“借条”，这房子就是他俩的。

如无“借条”等其他证据，父母出资也会被认定为赠与夫妻二人，归双方共有。即使甲乙闹离婚，父母也无权索回出资款。

怎样在不动产证加/减名字？

1、夫妻加名，婚前婚后各不同

（1）婚前加名

按赠与、买卖方式依据双方申请办理。

①赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到核心办理加名手续；

②买卖，双方需签订买卖合同，然后携带不动产证、身份证、不动产完税凭证到核心申请办理。

（2）婚后加名

这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《不动产权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。

所以我们可以看出婚后加名相对简单。

【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理不动产权证的时候不能加名，需要在办理不动产权证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和不动产权证的名字是一致的。

2、父母子女加名，选择赠与*合适

如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。

赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带不动产权证，双方身份证，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。

赠予手续：

（1）赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。

（2）受赠人凭原不动产权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原不动产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。

3、兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。

买卖流程：比较简单，双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、不动产权证等资料。

4、按揭中房产加名字

上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后,再拿着不动产权证去行政服务核心办理相关业务。

法律普及婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。

小编在这里还要提醒大家一点：各位父母朋友们想在不动产权证上加上自己孩子的名字，想让孩子也拥有房子的部分权益，这种想法可以理解，但这样做可能会给孩子以后带来些许不便。

名列前茅：孩子独立买房时可能多付*。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策可享受较大优惠。但是如果孩子与父母共同拥有一套及以上住房，在目前限购限贷的大环境下很可能会丧失购房的机会；

第2：孩子婚后买家庭第2套房时可能交房产税。前段时间炒得火热的房产税在以后五到十年内必定会出台，如果孩子拥有共同产权，且房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，这样会大大增加孩子拥有房屋面积，而超额的部分会带来沉重的房地产税；

第三：孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为名列前茅顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？