香港回归20周年解析不一样的香港

来源：搜狐网发布时间：2017-07-01 14:12:01

掐指算一算，香港回归祖国有20周年了。

地合君存着很多与香港有关的干货，在这个特别的日子里，就想说出来，让大家看到一个不一样的香港。

香港面积只有1104.43平方公里，相当于内地一个面积较小的县城，但人口却高达737万，规模相当于内地一个中大型的城市，在这个人口极度密集的“弹丸之地”，香港的土地管理制度却十分灵活且合理，在社会上，较少引起土地纠纷。

在香港土地管理制度中，香港的土地流转政策具有有代表性，它源自100多年前英国人所奠定的基础制度，曾被视作英美法系下“产权制度”与“契约精神”的较好产物之一。

这些年来，香港土地流转制度一度被内地城市所模仿，上世纪以来，内地就借鉴了香港经验，解开了当时不准土地转让的历史难题，开启了以土地为工业化、城市化筹资的新路，同时土地招拍挂制度亦被植入，某种程度上说，“土地财政”也催动了内地经济的发展。

说起这个问题，我们还是先来谈一下香港的历史。

1842年，大清帝国在鸦片战争中战败后，与英国签订不平等的《南京条约》，割让香港岛给英国。

1898年6月9日，英国强迫清政府签订《展拓香港界址专条》，租借九龙半岛界限街以北地区及附近262个岛屿，租期99年(至1997年6月30日结束)。

第2次世界大战期间，大英帝国在香港保卫战中战败后，香港经历了三年零八个月的日治时期。

1945年日本无条件投降后，大英帝国恢复对香港行使主权。此后内地大量移民涌入香港，推动了香港经济迅速发展，于1960到1980年代起飞，被誉为亚洲四小龙之一。

直到1997年7月1日，香港回归祖国，实行“一国两制”，50年不变。

香港经济靠土地财政飞速发展

1841年，英国人攻占香港，对私人产权却有着非同寻常的尊重，他们名列前茅件事就是着手造册登记本地私人拥有的土地(包括清朝政府发出的土地契约)，完成后，香港港英政府便宣布，绝大部分非私人拥有的土地界定为“官地”，是万里之外英国女王的资产，由香港港英政府管理。

土地登记等措施为香港的发展奠定了基础，刺激了香港房地产业的快速发展，带动了后来金融业和资本市场的发展，为政府建立了一种“税收代替制度”，而土地成为了香港政府的首要收入来源。

这样一来，土地价值的不断上涨让政府资产不断增值，每年拥有充足的财政收入来源。政府通过政府开支，兴建新的基础设施，投入到香港居民的教育、医疗，促进香港的进一步繁荣。

在政府财政储备的来源中，保守估计至少有45%的财政收入来自土地，包括土地预付款、房产税以及对开发商的可观利润所征的税收。可以说100多年来香港正是沿着这条轨迹螺旋式上升和保持繁荣的。

香港是如何进行土地流转?

目前，香港特区政府的土地财政中，有出售、勾地、差饷、地租、土地基金、物业及其*等多类*，但这些*是由极少的土地产生的。香港本地的山地面积达到90%以上，除了100多年来填海造田形成的62平方公里土地，适合发展工商业和住宅的面积并不多。因此，香港土地流转只有两种方法，一是买下政府招拍挂的“官地”，二是收购私人产权的“农地”。

当*英谈判时确立的“香港特区政府限定每年售地50公顷”的条款，奠定了目前香港土地流转和调控制度的新时期基石。

与内地不同的是，对于香港政府管理的“官地”，私人业主可以租赁，早年租“赁官”地的租期长达999年，随后曾下调为99年，*近则改为50年，这体现了香港土地流转制度的灵活性。

与内地有所类似的是，香港也大量存在农地转为住宅或商业用地的情况。具体情况是，需要这些土地的房地产商受到相关法律的保护，有20%左右的利润空间;农地所有人出售其土地的个人收入不需要缴纳“利得税”及“所得税”，这都刺激了“农地”的放量出售。

目前新界的农地价格每平方英尺120到210港元。仅以此价格计算，一英亩土地(合4046平方米，43560平方英尺)的市价，就高达520万至920万港元。这不但造就了很多农民富豪，也说明香港房地产行业特有的高边际利润率。

近20年来，收购农地一直是香港房地产业的惯例，有些农地早已被房地产公司买下，不过其并未到政府部门办理相关转地登记手续，只待开发条件成熟时，这些公司才会将农地申请转为工商业用地。那时，只需补少量地价，即可变成熟地。这其中农地的涨幅可能会达到数倍，这也是多年来香港土地流转制度饱受诟病的一个原因。

因为农地转为工商业用地起初是为了刺激房地产商拿地建设，并且其审批手续异常繁琐，在博弈过程中，香港法律为农地转为工商业用地，居然设定了一个20%的所谓“合理利润空间”，这是香港房地产巨头超额利润的来源。

不管怎么说，香港灵活的土地流转制度以及其间的百年演变，值得内地学习与镜鉴。

免责声明：此信息来源于搜狐网，版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务，在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题，请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。

香港回归20周年解析不一样的香港

推荐楼盘

中冶黄石公园